Om du letar dig in på den gamla innergården på Pipersgatan, centralt belägen bakom skyddande fasader, hittar du både entrén och uteplatsen till denna bostad. Här får de gamla fabrikslokalerna idag stoltsera som moderna bostäder i en historisk miljö. Den industriella stilen har bevarats; takhöjden om ca 3 meter och vackra breda plankgolv skapar en rustik karaktär samtidigt som nyare inslag i form av ett toppmodernt kök och badrum adderar lyx och komfort. Om sommaren täcks pergolan av klättrande växter, en grönskande lund att dricka kaffe i strax utanför de inglasade altandörrarna. Här bor du tyst och centralt på fina Kungsholmen, bekvämt nära till allt vad staden har att erbjuda, samtidigt omringad av vatten där Klara sjö mynnar ut i Riddarfjärden.
BOSTADSTYP
Lägenhet
UPPLåTELSEFORM
Bostadsrätt
ADRESS
Pipersgatan 27
OMRåDE
Kungsholmen
RUM
1,5 rum
AREA
48 kvm, förvaltarens information
ANDEL I FöRENING
1,326 %
LäGENHETSNUMMER
27B1001
PRIS
4 415 000 kr slutpris
PANTSATT
Ja
EL
3 800 kr/år
FöRSäKRING
1 800 kr/år
TOTAL DRIFTSKOSTNAD
5 600 kr/år
DRIFT RäKNAT På
1 person
Allmänt:
Hela lägenheten har en genomgående takhöjd om ca 3 meter, väggar i en bruten vit kulör och ett mörkt trägolv. Allt är designat av arkitekt Andreas-Martin Löf som genom sitt genombrott fick stor uppmärksamhet för sitt arbete att bevara historiska värden i den f d Stråhattsfabriken som han tillsammans med Oscar Properties omvandlat till bostäder à la Industriell Elegans. Stora höga fönster tillsammans med ett glasat väggparti med utgång till uteplatsen skänker ordentligt med ljus åt bostaden, samtidigt som det är privat och skyddat från insyn tack vare uteplatsen och innergårdens lugna atmosfär. Köket är specialdesignat, och det stora rummet är rymligt nog att delas upp om ett avskilt sovrum är något som önskas. Entrén har ett separat kapprum och längre in finns en walk-in-closet som ger gott om förvaring. Utöver detta disponerar lägenheten ett källarförråd om ca 3 kvm. Garage- och mc-platser finns i föreningen, tillgängliga mot avgift genom ett kösystem.
Hall:
Ett massivt, mörkt trägolv välkomnar när du kliver in i bostaden. Kapprummet ligger separat till höger, smart och något gömt, dedikerat för ytterkläder och all tänkbar förvaring. Här finns en hatthylla i vitt tillsammans med ytterligare utrymme för skohylla, byrå och spegel. Längre bort, förbi köket finns även lägenhetens walk-in-closet som även den rymmer det mesta.
Kök:
Köket har en mörkgrå köksinredning specialdesignad av arkitekt Andreas Martin-Löf, som också ansvarat och designat hela bostadsprojektet. En stilren inredning, överskåp med öppna hyllplan tillsammans med en bänkskiva i carrera-marmor möjliggör både förvaring och ordentligt med arbetsyta. En vacker glashäll med induktion från SMEG och en stor diskho gör det enkelt att laga mat, stöka ner och torka av. På motstående sida finns ordentligt med plats för ett långt matsalsbord. Här finns en helintegrerad diskmaskin från Blombergs från 2021 och en inbyggd ugn/mikro från Bauknecht från 2021. En fristående kyl/frys från SMEG markerar fint kökets slut. Genom en stor öppning följer sedan vardagsrummet med kombinerad sovdel.
Rum:
Vardagsrummet binds fint samman med köket genom en stor öppning, här tillåts glasade altandörrar att sträcka sig längs med hela väggen och förse rummet med massor av ljus. Längst bort i vinkel väntar en vilsammare del med plats för dubbelsäng, sängbord och en ljus arbetsplats, medan gäster kan underhållas i den stora öppna ytan - med tillhörande uteplats! Om sommaren förlängs rummet när här står öppet, de specialbyggda pergolaväggarna har plats för växter, amplar, grönt och annat tillsammans med infälld belysning och eluttag. Ett stenlagt golv, härligt varmt när solen hunnit lysa på, har plats för mysiga utemöbler och grill.
Badrum:
Badrummet är helkaklat med ljust beigea kalkstensplattor på väggar och golv. Ett rymligt badrum med badkar, dusch, vägghängd toalett och handfat. Två inbyggda skåp med dubbla spegeldörrar möjliggör mycket förvaring. Här finns också handdukstork, tvättpelare och lyxig golvvärme samt egen torktumlare och tvättmaskin.
ARKITEKT: 1886 Wilhelm Dahlgren
Rügheimer & Beckers Stråhattfabrik med tillhörande bostadshus i kvarteret Pagen på Kungsholmen är ett stycke industrihistoria. Den första fabriken, idag belägen på innergården, ritades av Wilhelm Dahlgren och uppfördes 1886-1887. Tillverkningen var något så speciellt som stråhattar! Bostadshuset med den rikt utsmyckade fasaden mot Scheelegatan, där fabrikören med familj bodde, ritades av Alfred Hellerström (med takmålningarna av Vicke Andrén) och uppfördes 1891-1892 i en gotiskt inspirerad stil. Den tredje fabriksbyggnaden som vetter mot Pipersgatan ritades av Gustaf Wickman och uppfördes 1897-1898. Renoveringen av huset mot Scheelegatan vann Stockholms läns hembygdsförbunds byggnadspris för värdefull renovering år 2012. Idag tillhör husen BRF Stråhattsfabriken som bildades 2011. Föreningen består av 39 bostadslägenheter, en kommersiell lokal samt ett parkeringsgarage med ca 20 stycken parkeringsplatser. På den gemensamma innergården står ett vackert körsbärsträd som blommar varje vår.
Brf Stråhattsfabriken
Föreningens bildande
Oscar Properties totalrenoverade Stråhattsfabriken 2011-2012 och omvandlade lokalerna från kontor till 39 bostadslägenheter. I samband med renoveringen bildades bostadsrättsföreningen Stråhattsfabriken i syfte att förvärva fastigheten. Föreningen sålde lägenheterna till medlemmarna med inflyttning sommaren 2012. Samtliga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt.
Fastighetens disposition
Fastigheten består av tre huskroppar med ingång från Scheelegatan 24 och Pipersgatan 27. De tre huskropparna har något olika karaktär och uppfördes under perioden 1886-1898. Totalt finns 39 lägenheter om 1,5-6 r o k, och den totala bostadsytan uppgår till ca 4 000 kvm. Coop hyr en butikslokal i gatuplan om ca 900 kvm. Hiss finns i alla tre trappuppgångarna. På Pipersgatan finns en innergård som passeras av dem som bor i den mittersta huskroppen. Mellan huset mot Scheelegatan och den mittersta huskroppen finns privata uteplatser som tillhör intilliggande lägenheter. Alla tre huskropparna har åtkomst till garaget via var sin källartrappa.
Det finns ingen gemensam tvättstuga i föreningen utan alla lägenheter är utrustade med egen tvättpelare.
Samtliga lägenheter har källarförråd av något varierande storlek.
Soprum finns på innergården på Pipersgatan samt i garaget. I soprummen finns (förutom kärl för hushållssopor) källsortering av glas, tidningar, metall och komposterbart avfall. I soprummet i garaget finns även återvinning av plast- och pappersförpackningar.
Föreningen har två cykel- och barnvagnsförråd, ett med ingång från Pipersgatan och ett i garaget. Cykelställ finns även på innergården på Pipersgatan.
Fastighetens skick
Fastigheten totalrenoverades av Oscar Properties innan bostadsrätterna såldes. Det innebär att styrelsen inte räknar med att behöva genomföra några större renoveringar under de närmaste åren. Föreningens underhållsplan uppdateras årligen och finns att ladda ner från hemsidan.
Fastighetsförvaltning
Föreningen har f.n. ett avtal med Stoft Fastighetsteknik avseende teknisk förvaltning av fastigheten. Den löpande fastighetsskötseln sköts av BeWe Fastighetsservice.
Föreningens ekonomi
Föreningens ekonomi är god. Föreningens aktuella tioårsplan indikerar positiva resultat på cirka 0,5 Mkr årligen givet oförändrade månadsavgifter, en uppgång i ränteläget i linje med marknadens förväntningar och reparationer i linje med underhållsplanen. Detta resultat är belastat med årliga avskrivningar på 1,1 Mkr per år, vilket innebär ett årligt kassaöverskott före amorteringar på cirka 1,6 Mkr. Primärt kommer detta överskott att användas till amorteringar av föreningens lån, som prognostiseras minska från cirka 90 Mkr till drygt 70 Mkr under en tioårsperiod.
Styrelsens ambition är att månadsavgifterna ska vara stabila och långsiktigt täcka föreningens löpande kostnader och framtida underhåll enligt underhållsplanen samt amorteringar av föreningens lån. För närvarande ligger amorteringstakten på 1,5 Mkr per år. Föreningens lån löper i huvudsak med fast ränta med olika förfallotidpunkter fram till 2027 (se årsredovisningen), vilket ger stabilitet och förutsägbarhet beträffande räntekostnaderna.
Föreningen har en hyresgäst i gatuplan i form av Coops livsmedelsbutik i hörnet Scheelegatan- Kungsholmsgatan. Därtill har föreningen intäkter från uthyrning av garageplatser och extraförråd till medlemmarna. När man bedömer föreningens skuldsättning bör man ta hänsyn till hyresintäkterna. Coops hyra är nyligen omförhandlad och gäller för perioden 2019-2023. Hyresintäkterna förväntas överstiga föreningens räntekostnader under denna period.
Trivselregler:
Föreningens gemensamma regler och allmän information återfinns i ett separat dokument som går att ladda ner från hemsidan. Nya medlemmar förutsätts ta del av dokumentet.
TV och Bredband:
Alla lägenheter har fiberanslutning med Telia som kollektivt upphandlad innehållsleverantör. I månadsavgiften ingår bredband med hastigheten 100/100, ett basutbud av TV-kanaler samt telefoni. Medlemmarna har möjlighet att abonnera på ytterligare TV-kanaler genom att kontakta Telia.
Juridisk person
Styrelsen godkänner i dagsläget inte juridiska personer som medlemmar i föreningen.
Garageplatser
I källarplan finns 22 garageplatser, alla med uttag för laddning av elbil, som hyrs ut till föreningens medlemmar. Samtliga platser är i dagsläget uthyrda. Medlem som önskar ställa sig i kö för garageplats meddelar styrelsen via styrelsen@strahattsfabriken.se.
Garageregler finns att ladda ner från föreningens hemsida. Styrelsen vill särskilt poängtera att garageplats hyrs separat och inte tillhör lägenheten/bostadsrätten, vilket innebär att en säljare inte kan överlåta sin garageplats till köparen, utan denne måste ställa sig i kö.
Info
informationen är hämtat från föreningens hemsida. Uppgifter som är av särskild vikt för köparen bör kontrolleras med föreningen.
Pipersgatan ligger på trevliga och sociala Kungsholmen med sitt breda utbud av butiker, mataffärer och apotek likväl som sin andel underbara restauranger och caféer. Naturnära mitt i stan med Kronobergsparken ett fåtal kvarter bort. Trevliga promenadstråk och joggingspår väntar längs med Karlbergskanalen, Kungsholms Strand och Norr Mälarstrand – här finns vatten i alla väderstreck! Mysiga Mälarpaviljongen ligger inom räckhåll, tillsammans med Rålambshovsparken och Smedsuddsbadet för somriga dagar med picknick och bad. Möjligheten att kunna cykla eller promenera vart helst du vill ger en känsla av frihet, och likaså tillgången till smidiga kommunikationer. Stadsbuss 1 går runt hörnet och tunnelbanan ligger i sin tur 50 meter från porten. På en 7 minuters promenad kommer du även till Klarabergsterminalen.